Obblighi di legge e manutenzione caldaie

Le disposizioni di legge individuano nel proprietario dell’abitazione il responsabile dell’impianto, il quale può delegare un “Terzo Responsabile” che accetti l’incarico. 

IL DPR nr. 412 del 1993 ha tuttavia individuato nell’occupante dell’unità immobiliare (inquilino/utente) la figura responsabile dell’impianto (in vece del proprietario) ai fini del risparmio energetico. 

Nel caso di impianti centralizzati condominiali, responsabile dell’impianto è l’Amministratore (che può a sua volta delegare un “Terzo Responsabile”. 

La nomina a “Terzo Responsabile” presuppone una piena autonomia per tutte le attività di manutenzione ordinaria + straordinaria + verifiche e adeguamenti (es. videoispezioni e sostituzione canne fumarie). 

Per questo, in genere, la proprietà/l’utente preferiscono mantenere il controllo diretto delle spese e delegare semplicemente la manutenzione (ma non la responsabilità dell’impianto) ad un “tecnico manutentore”, attraverso un contratto di manutenzione programmata. 

In questo modo il proprietario/l’utente rimane responsabile di decidere se, come e quando ad es. effettuare interventi straordinari o cambiare la caldaia. 

Il responsabile di impianto (proprietario / Amministratore / utente o Terzo Responsabile) è comunque passibile di una sanzione da 516 a 2.582 Euro (da 1 milione a 5 milioni di Lire) nel caso in cui non adotti tutte le precauzioni atte a contenere i consumi di energia, oppure anche nel caso in cui non provveda a far eseguire le manutenzioni di Legge. 

In base decreto 37/2008, i lavori di installazione, ampliamento e trasformazione dell’impianto di riscaldamento, climatizzazione o idrosanitario (inclusa la semplice sostituzione di una caldaia o scaldabagno) devono essere affidati esclusivamente a imprese abilitate. 
Il non rispetto delle norme di sicurezza del gas, quale anche, ad esempio, la mancata manutenzione e/o il mancato adeguamento degli impianti non sicuri possono costituire una violazione penale ai sensi della legge 1083/71. 
L’impianto di riscaldamento fa parte degli impianti tecnici dell’immobile, così come la caldaia, la conduttura del gas, la canna fumaria etc, che sono tutti “componenti di impianto” al pari ad es. dei caloriferi. 

L’occupante l’unità immobiliare (inquilino) è tenuto a mantenere l’immobile e i relativi impianti in buono stato di conservazione, provvedendo a tutte le operazioni di pulizia e manutenzione necessarie (ad es., la manutenzione periodica annuale degli impianti fino a 35 kW e la disincrostazione dal calcare dei vari componenti di impianto). 

Il proprietario è invece tenuto alle verifiche e alle opere straordinarie ed agli adeguamenti di Legge. Il proprietario/locatore rimane poi responsabile se dai vizi della cosa locata (inclusi i relativi impianti) può derivare un serio pericolo all’inquilino/occupante.